Про зобов'язання з ПДВ на залишкову вартість поліпшень орендованого приміщення
Орендарем були проведені невіддільні поліпшення орендованого приміщення, проведення яких не було узгоджено з орендодавцем. На момент розірвання договору оренди витрати на проведення капітальних поліпшень не були замортизовані. Чи потрібно нараховувати податкові зобов'язання з ПДВ на
залишкову вартість поліпшень, враховуючи те, що це не списання основних засобів і не їх продаж?
На жаль, з питання незрозуміло: з орендодавцем не були узгоджені лише конкретні поліпшення орендованого приміщення або його будь-які поліпшення взагалі.
Адже положеннями ч. 3 ст. 773 і ч. 1 ст. 778 ЦКУ встановлено, що орендар має право змінювати і покращувати стан речі, переданої йому в оренду, тільки за згодою орендодавця.
Якщо орендар без згоди орендодавця провів поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, то він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).
Однак якщо інше не встановлено договором або законом, то на виконання положень ч. 2 ст. 776 ЦКУ капітальний ремонт речі, переданої у найм, має здійснюється орендодавцем за його рахунок.
1. Якщо орендодавець не провів капітальний ремонт речі, що перешкоджає її використанню за призначенням відповідно до умов договору, то положення ч. 3 ст. 776 ЦКУ надають право орендарю:
• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів Держбуд у листі від 30.04.2003 р. № 7/7-401 повідомляв:
капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, які передбачають заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або його частини (за умови їх автономності);
поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, які передбачають систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).
Відповідно до пп. 136.1.5 ПКУ у складі доходів не враховуються суми коштів або вартість майна, отримані платником податку на прибуток, зокрема, в результаті задоволення претензій у порядку, встановленому законом, як компенсація прямих витрат або збитків, понесених таким платником податку в результаті порушення його прав і інтересів, що охороняються законом.
Однак з метою визначення бази оподаткування ПДВ при розірванні договору оренди поліпшення орендованого приміщення в розмірі їх вартостівважаються використанням виробничих або невиробничих засобів, інших товарів / послуг не у господарській діяльності орендаря на підставі п. 189.1 ПКУ. У цьому випадку база оподаткування визначається виходячи з балансової вартості на момент переведення (постачання) основних засобів, а для товарів / послуг - не нижче цін придбання.
Докладніше про це див статтю «Віддзеркалення надлишків і нестач у доходах і витратах звітного періоду».
2. У разі якщо з орендодавцем взагалі не були погоджені будь-які поліпшення орендованого приміщення, то орендар не може скористатися положеннями п. 146.19 ПКУ та амортизувати тільки частина їх вартості в сумі, що перевищує 10-відсотковий ліміт, яка підлягає віднесенню на витрати на підставі абз. 2 п. 146.11 і п. 146.12 ПКУ.
Згідно з п. 146.20 ПКУ при поверненні орендарем об'єкта оперативного лізингу / оренди орендодавцю внаслідок закінчення дії лізингового / орендного договору, а також у разі знищення, викрадення або зруйнування об'єкта оперативного лізингу / оренди такий орендар користується правилами, визначеними п. 146.16 цього Кодексу для заміни основних засобів. При цьому орендодавець не змінює вартість основних засобів, яка амортизується, або витрати на суму витрат, здійснених орендарем для поліпшення такого об'єкта.
У п. 146.16 ПКУ зазначено, що у разі неминучості заміни основних засобів (їх частини) платник податку в звітному періоді, в якому виникають такі обставини, збільшує витрати на суму вартості, яка амортизується за вирахуванням сум накопиченої амортизації окремого об'єкта основних засобів. Для відображення таких витрат призначений рядок 6.4.16 додатка ІВ до Декларації з прибутку.
Відповідно до п. 189.9 ПКУ у разі якщо основні виробничі або невиробничі засоби ліквідуються за самостійним рішенням платника податку, така ліквідація для цілей оподаткування ПДВ розглядається як їх поставка за звичайними цінами, але не нижче балансової вартості на момент ліквідації.
Норма цього пункту не поширюється на випадки, коли основні виробничі або невиробничі засоби ліквідуються у зв'язку з їх знищенням або зруйнуванням внаслідок дії обставин непереборної сили, в інших випадках, коли така ліквідація здійснюється без згоди платника податку, що підтверджується відповідно до законодавства.
Однак у ситуації, що розглядається законодавство, а саме ч. 5 ст. 778 ЦКУ, не на боці орендаря. Тому, на думку «Б & З», орендарю, який провів невіддільні поліпшення орендованого приміщення без згоди орендодавця, слід нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ у порядку, визначеному абз. 1 пп. 189.9 ПКУ, за звичайною ціною проведених поліпшень, але не нижче їх балансової вартості на момент ліквідації.
У цьому випадку відповідно до п. 8 Порядку № 1379 у верхній лівій частині оригіналу податкової накладної робиться відповідна помітка «Х» і зазначається тип причини 13 - «Використання виробничих або невиробничих засобів, інших товарів / послуг не у господарській діяльності». Обидва примірники податкової накладної залишаються в особи, їх виписала.
автор: Олена Бондаренко,
заст. головного редактора «Б & З»
Правовий глосарій:
1. ЦКУ - Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
2. ПКУ - Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
3. Порядок № 1379 - Порядок заповнення податкової накладної, затверджений наказом Мінфіну України від 01.11.2011 р. № 1379.
За матеріалами: Видання "БУХГАЛТЕР & ЗАКОН"
Немає коментарів:
Дописати коментар